中古マンションの検討の７つの疑問点！！【タワマン検討者は読むな】

１．築年数が少ないほうがいいの？

中古マンションは劣化するものである以上、築年数が短いほうが程度もいいのが普通です。

しかし、建物そのもののクオリティや管理状況、立地、利便性によって差が出るのも確かです。築年数が短いマンションは、古いマンションより、地震に対する強さの面ではよいのかもしれません。近年の建物では構造耐力に関わる建築基準法の改正によって、耐震性が飛躍的に高められています。

ただし、築年数があまり経っていないという、それだけでは安心はできません。建築のつくり方はひとつではなく、いろいろな物の性能や工法などを、たくさんある仕様のなかから選択して使いますが、高級な仕様だからよい、安い仕様だから悪いとは言い切れず、施工の状態により善し悪しが決まることが多くあるからです。そこの判断は難しいところです。

中古マンションのクレームの多くは上階からの騒音、壁や天井などの結露、雨漏りなどです。そこで騒音対策、結露対策、雨漏り対策など、どのような方法が取られているかを図面や仕様書で確認します。それらがない場合、仕レ」げの上からでは確認ができませんので、実際に住んでいる人にいろいろと聞いてみることも大切です。

築年数による違い

地域の条件によって異なりますが、15年のマンションで、防水、鉄部、一般的に健全な建物で、築5年のマンションと築外壁、共用廊下、ベランダ、設備にわけて、その経年変化の違いを参考例として挙げてみましょう。

築５年の場合

築１５年の場合

このように考えていくと、経年変化で建物はどんどん悪くなっていきます。しかし、メンテナンス次第で建物の劣化状況は大きく変わります。

メンテナンス次第で劣化状況は大きく変わる

メンテナンスをささえる管理組合の運営や、長期的な修繕計画など、しっかりとした管理形態があるかどうかも大切です。メンテナンスの時期は建物の部位によって異なります。

以上はあくまで目安ですが、一定期間ごとにメンテナンスされているかどうかしっかりとチェックし
ましょう。

景気が性能を左右する？

マンションのつくりが景気や建築コストに左右されることもあります。バブル崩壊後しばらくは、マンション価格がずいぶん下がりましたが、建築コストにも大きな影響がありました。住戸面積や仕様といった目に見える部分だけでなく、なかには床厚や壁厚などの遮音性能に関わる部分もありますので、注意が必要です。通常は、管理組合で竣工図面を保管していますので、このような基本性能も確認されるとよいでしょう。

２．耐震性に問題はないのか？

昭和56年の法律改正によって分譲マンションには高い耐震性が求められるようになりました。改正以前と改正後では、耐震計画に大きな差があることに注目しましょう。

耐震性に影響を及ぼすものは、設計監理が入っているかということのほかにも、ろいろあります。建物の企画から時系列で並べると、以下の事項が考えられます。

分譲マンションを建設するには確認申請を行政などに提出して確認を得なければ建設工事に着手できないので、最低でも建築基準法で規定する耐震性能を満たさなければなりません。建築基準法で規定されている耐震性のレベルが最低限のものであることは、建築基準法のなかに明記されています。先の阪神淡路大震災での建物被害状況から、基準法にのっとった設計がなされ、かつ施エミスがない建物については充分な耐力があり、現状の基準で大筋は間違っていないとも言われています。事業者は初期投資をできるだけ少なく抑えるために、耐震性能などは最低レベルで設計するよう、設計者に依頼する場合が多く見られます。耐震性の重要性を充分に理解している事業者や、耐震性を謳い文句にしたい場合には、基準法以上の耐震性を設定して設計することもあります。

工事費が限りなくあれば、どんな巨大地震が起きても壊れないような建物をつくることも可能でしょう。しかし現実には限られた工事費をどの部分に割り振るかということが施主や設計者の判断にゆだねられることになります。

新耐震基準以前のマンションに注意

中古の分譲マンションの場合、「新耐震基準」が施行された昭和56年６月以前に設計されたものかどうかで耐震性に差が出てくるでしょう。そして、耐震性が低いということが分かり、耐震補強をすることになった場合、その工事費を負担しなければならなくなるということもあり得ると思います。阪神淡路大震災以降に耐震改修が施されたのは、新耐震基準施行以前に建てられたものが多いしかし、新耐震基準で設計された建物でも、メンテナンスが行なわれていないと、構造上重要な部分が腐食などにより所要の耐力を発揮できなくなっていることが考えられます。メンテナンス次第で劣化の度合いが異なるので、管理が行き届いているかも確認すべきところです。管理費が高くても、メンテナンスが充分に行なわれているのであれば、かえって安心なのではないでしょうか。

新新耐震基準の中身

平成12年度に建築基準法が改正されました。これは昭和56年に新耐震基準が施行されたものの
マイナーチェンジと考えられます。この新耐震基準か施行されて大きく変わったのは以下の内
容です。

①許容応力度設計と保有水平耐力の算出をするく統計的に強度の強いものについては保有水平
耐力の算出を省略できる〉

②強度のそれほど高くない建物に関しては靭哇（粘り）をもたせるようにする

③建物の硬さについて上下方向の連続性と平面的なバランスを評価して設計耐力の最低ラインを決める

④非構造材やガラスなどの損傷による二次災害を防ぐために変形を制限する

以上のほか、細かな規定がたくさん設けられています。

３．間取りに問題はないのか？

分譲マンションの間取りはその時代のライフスタイルを反映しています。昔の間取りでも、自分たちのライフスタイルに合っていれば問題ありません。

一般大衆向けの「マンション」と呼ばれる集合住宅が普及しはじめたのは1960年代後半に入ったころからですから、60年ほど前になります。分譲マンションの問取りには、建てられた時代ごとにその平均的な住戸面積や諸室の配置方法に傾向が見られます。間取りは住戸の間口寸法で大体のパターンが決まってきますが、その時代の一般的なライフスタイルやユーザーの好み、流行を反映しています。60〜70年代のものは、ＤＫ+個室という問取りが多く、住戸面積はそう大きくなく２〜３ＤＫがほとんどです。玄関を入るとすぐにダイニングキッチンで、そこから直接ドアで便所や脱衣・洗面室に続くという問取りも珍しくありませんでした。

80年代に入ると、住戸面積は少し増え、ＬＤＫ十個室又はＬＤ+Ｋ+個室という問取りになってきます。対面式キッチンが登場するのもこのころです。また、独身者や単身赴任者向けに、ワンルームマンションが数多くつくられたのもこのころです。90年代、バブル後期以降は、マンションの差別化を図っていたころで、「プラスワンマンション」といわれるものや、メソネットプランなどもこのころから増えてきました。バリアフリーもこのころから普及しはじめていましたが、まだまだ不充分なものが多いようです。

ライフスタイルと合うかどうか

間取りについては、一概に○○年代以降がよいとか、問題があるということはありませんが、現在の白分たちのライフスタイル、ライフステージに対応できるかどうかがポイントになるでしょう。比較的新しいものには、新築物件と間取り的にはそう変わらないものが多いですから、新築感覚で選べます。

古いタイプの間取りであっても、人によっては多少の改装やしつらえの工夫で、現代の生活に充分対応できる場合もあるでしょう。古い間取りにもそれはそれなりのよさがあるものです。リフォームするつもりなら、構造や設備を調べ、どの程度の間取り変更が可能かを見極めましょう。集会所やゲストルームなどの共有スペースの有無、またその使川状況を調べるのも必要です。こうした施設が有効に使えると、住戸内の足りない生活空間を補うことができるからです。

中古マンション市場は、間取りよりも立地や築年数で価格がほとんど決まってしまいますから、間取りの面で納得できれば結構お買い得な物件があるかもしれません。かつては、マンションは比較的立地のよい場所に建てられることが多かったので、そのような物件では周辺環境や利便性が大きな魅力となっています。

いずれにしても、部屋の名称や既成概念にとらわれずに、実際の生活に照らして判断しましょう。案外、新築のお仕着せの間取りより、独創的な自分らしい暮らし方が実現できるかもしれません。

４．設備機器に問題はないのか？

古い分譲マンションの最大の問題点は、設備機器にあるともいわれます。リフォームやリノベーションを行っても、新しい設備機器が取り付けられないケースも多いのです。

住宅設備技術は年々進歩をしていますが、ここ10年は特に著しく進歩し、材料、工法などに以前とは大幅に変っている部分も見られます。特に給水赤水対策、給湯用機器の仕様、排水音対策、空調機器仕様、換気方式、シックハウス対策なども法令により決まりができ（平成15年７月）、セキュリティなども多様化して、建築時期による設備の内容に違いが出ています。最近では、インターネットの技術を生かし、IOTやZEH、Hemsといった最先端設備も見られるようになりました。

マンションの設備は建築年度によってそれぞれ特徴があるので、竣工年を確かめる必要があります。昭和50年以降より、年度別による設備内容の特徴をみてみましょう。設備の寿命は一般に機器類で平均8〜10年位、配管類で平均15〜25年くらいという調査結果が出ています。その結果にもとづき中古マンションは検討する必要があります。

今のマンションは設備過剰なのか？

最近の分譲マンションは、システムキッチン、ユニットバスなどの仕様が必要以上によくなっており、その他、過剰とも思える設備が備えられている例も見受けられます。これだけ多くの設備を装備するようになったのは、マンションメーカーの数が増え、他社との競争のなかで自社物件を少しでも優位に販売するためだと思われます。マンションを選ぶときは、見かけの設備の仕様に迷うだけではなく、使いやすさ、将来のメンテナンスのしやすさなどにも目を向けるべきでしょう。躯体や設備システム、目に見えない部分の仕様などを確認するのは難しいことですが、建築本体のグレードを優先させることも大切だと言えるでしょう。

５．共用部分は大丈夫なのか？

新築でも共用部分のチェックは重要ですが、中古マンションではさらに重要性が高まります。
劣化状態を正しく判断できないようであれば、専門家に同行してもらいましよう。

一般的には、専有部分だけに目がいきがちですが、人の体に例えれば、共用部分である構造は骨格、設備は血管にあたる大切な部分です。専有部分のリフォーム、リノベーションと共用部分の改善工事の足並みをうまくそろえるのは難しいことですが、専有部分でのリフォームが増えてくるころ合いが、共用部分を改善するひとつの目安となるでしょう。

中古マンションんの場合は共用部分に問題を抱えるケースが多いようです。チェックの項目は新築時と同じですが、劣化状態まで見なければなりません。できれば専門家に同行してもらいましょう。

修繕記録のチェックが必須

管理人室で書類の整理はできているでしょうか？　過去の修繕経歴がきちんと整理されているか、また長期修繕計画書が活用されているかが重要です。誰が理事長になっても書類がすぐに出せる状態が望ましいです。過去の修繕経歴を調べることにより、今どういう状態なのかがわかります。修繕のサイクルのなかで、まもなく大規模修繕を控えていることや、やたらと修繕が多く問題の多い部位（設備）などがわかるでしょう。

建物のチェックが必須

新築時のチェックと同様、屋上から見ていきましょう。

●コンクリートの状態

●壁の状態

●設備の状態

●外回り

特殊建築物の定期調査報告書

分譲マンションは、建築基準法上、特殊建築物とされており、法令に基づいて3年に一度、定期調査報告を提出しなければなりません。その中身は、主要構造の状態から防火関係、避難施設、衛生・福祉関係まで調査項目があり、チェックされていますので目を通しておきましよう。調査報告に是正や修繕すべきことが記載されているかもしれません。ただ、調査業者によっては実際に調査せずにチェックを入れて報告書を提出していることもありますから、書類は参考として、自分の目で確かめるのがやはり重要です。

６．住戸内は大丈夫なのか？

内装だけでなく、目に見えないその隠された部分に目を向けましよう。特にリフォーム済み、リノベーション済みの物件は、見た目に惑わされないようにしましょう。

まず「動かせるものはすべて動かす」ことが重要です。必ずチェックしましょう。ドア、サッシ、扉、引き戸といった建具類を動かしてみましょう。締まり具合、開閉がスムーズか、建て付けの状態をしっかりと確かめて下さい。収納扉も忘れずに。経年変化がありますから完璧とはいきませんが、あまりに反りや狂いがひどい場合は建具以外の原因（結露や躯体に問題がある）が考えられるので注意しましょう。

続いて電灯のスイッチ類です。入切りをしてみて接触不良や動きが鈍くないかをチェックしましょう。換気扇や浴室乾燥機の機能についても同様です。あとは水まわりです。水栓がスムーズに動くかどうか、また排水口についても流した時に異音や異臭がないか、確認をしましょう。

見えない部分をチェックする

古い建物（築25〜35年かそれ以上）では外壁面に断熱材が施工されていないことあります。これは当時の一般的な仕様で、イコール欠陥というものではありません。しかし、それがないことが大きな要因となり、結露が発生して壁や天井がカビだらけ、ということがあります。

リフォーム時やリノベーション時に断熱材を吹き付けたり貼り込んだりといった対策がされていれば、ある程度は改善されるのですが、そのような配慮をせずに、ただ表面をきれいに仕上げただけでは、また同じ現象が起きてしまいます。部分的に璧や天井を補修した跡がある場合や、サッシの錆、木枠の黒ずみが見られる場合は結露が多い状態であったと推測されます。押し入れや物人れの中もしっかり確認しましょう。

室内では静かにして耳を澄ましてみましょう。上下階や近隣からの音はどうでしょう。かなり個人差があるので一概には言えませんが、気になる方は要注意です。バルコニーへ出て外雌面も見てみましょう。部分的なシミや変色には注意。持ち出しの形状になっているバルコニーでは、床や天井部分のヒビは致命的な欠陥の場合がありますので、専門家の判断を聞いてみたほうがよいでしょう。外廊下についても同じことがいえます。設備に関することも忘れないようにしましょう。水は勢いよく出ますか？　給湯器の容量は充分ですか？　電気の容量は？　これらは建築当時の予算の都合などで貧弱になっているものがあります。

分譲マンションも製品のひとつですから、完成した時から老朽化がはじまります。その立地条件や築年数により経年変化の状態はさまざまです。細かな点を気にする方は、中古マンションという選択は難しいかもしれませんが、もし少しでも気になる点があれば専門家に見てもらうというのもひとつの方法です。

リフォーム前・リノベーション前の状態をつかむには

リフォーム済みのマンションでは、肝心の下地や躯体の状態が、きれいに化粧されていてよく分からないというのが現実です。売り手、買い手どちらの都合かは分かりませんが、市場に出回る中古マンションの情報は、ほとんどがこの「リフォーム済」の物件です。たとえ内装はピカピカでも、その内部がどうなっているかが重要です。可能なかぎりヒヤリングして、先住者がどのように使っていたかを把握し、適切な対応をしましょう。また、不動産屋さんと親しくなって、リフォームされていない中古マンション物件の情報を手に入れることも一考です。

７．価格が適正かどうか査定できるのか？

さまざまな評価方法と需要、供給の関係でおおまかな物件価格が決まります。その他、管理状況にも大きく左右されることに注目しましよう。

中古マンションを査定する方法としては、取引事例比較法や収益還元法などがありますが、単一の評価法で決められるものでもなく、さまざまな評価を組み合わせて妥当な線を見出すものです。また同時に、物の売買ですから、需要と供給のバランスにおいて価格が決まる性質ももちあわせています。

多くの人が住んでみたいと思うような人気の物件は、需要が高いために中古といえども新築並の価格で取り引きされることがありますし、逆に、魅力に乏しい物件では、築年数を経ていなくても、新築時の価格から大幅に下げないと売れないということもあります。最近はインターネットのオークションでも、中古マンションが取り上げられるようになってきましたが、このことからも需要と供給の兼ね合いで価格が決まるということがお分かりになると思います。

実際のところは、不動産会社が近隣の売り出し事例や成約事例を参考に査定を行なっているようです。新築と同様、「一般的にはこれぐらい」という相場価格があって、それをもとに、買主の希望や売却までの時間の兼ね合いから価格を決めていくわけですが、買主から見て高値であればなかなか売れないために、少しずつ価格を下げていくことになります。チラシを出していれば、価格をドげるたびに再度、告知していかなければなりませんから、時間と、チラシ印刷および配布の経費もかかってしまいます。売主がそのマンションを売却して、新規に物件を手当する予定がある場合、そちらのスケジュールに合わせて早く売却の見通しをたてなければなりませんから、時間と手間をかけないように、最初から相場、あるいはそれ以下で売り出すケースもあるでしょう。

修繕の状況によっても左右される

市場相場のほかに、個々のマンションの事情が複雑に絡んできます。設備機器などの耐用年数がきているのにも関わらず、まだ修繕工事が行なわれていないとすると、近々、その費用を拠出しなければなりません。管理積立金が不足していれば臨時出費が必要ですから、その分も考慮して購入金額を検討しなければなりません。売主側でそのことを考慮して売却価格が決められていればよいのですが、そうでなければ買主側でそのあたりの事情を探って検討に加える必要がでてきます。

過去の修繕の経緯が記録され、これからの修繕についても、その費用を含めた註測が立てられているマンションであれば判断もしやすいのですが、そういうものがないと、住戸単体の価格が妥当なものかどうかの判断さえ危ういものになりかねません。ひとつの住戸という専有部分だけでなく、共用部分を含めた査定が必要になるような仕組みを一般的にしていかなければなりませんが、その実現には管理組合も積極的にならなければなりません。

価格の査定とは、資産価値を査定することにほかならないわけですから、購入する側からの見方だけでなく、売却する惻にも適正な市場を形成するための努力が必要とされる時代になってきたといえるでしょう。