｢青田売り物件｣・｢完成売り｣の違い！！－ メリデリ～

｢青田売り物件｣と｢完成売り｣

新築マンションは建物が設計され、建築確認申請という手続きが完了、または実施されたあとに販売が開始されます。購入希望者は建物完成前なので実物を見ずにモデルルームに足を運び、パンフレットや図面を見て購入を決めます。青田売りとは、このように実物がない販売方法を指します。

これに対して、完成直前の建物を見て購入することを完成売りといいます。完成売りは2002年にある某大手財閥系分譲会社がはじめましたが、マンションの販売方法は青田売りが圧倒的に多いといえます。なぜ、実物が完成しないのに売り出すのでしょうか？　青田売りであれば、売り主が資金回収を早めることができるからです。マンション建設の工事期間だけでも、１年から2年、用地仕入れ・企画・設計を含めれば、さらに長い年月がかかります。着工間もない段階で分譲をはじめ、完成した時点ですべて売れていれば、土地費用や建設費用を完成と同時に資金回収ができますから、青田売りは売り主サイドの都合といえます。

「青田売り」は危険な買い物

新築マンションの販売では、建物がまだ完成していない段階で契約を結ぶ「青田売り」が主流です。購入者は、実際の設備や仕様を、パンフレットや図面、モデルルームだけで判断しなければなりません。

これは、インターネットショッピングで商品を買う状況と非常に似ています。ネットショッピングでは、商品が手元に届いて初めて「写真と色が違う」「素材が安っぽい」「サイズが合わない」といった、イメージとのギャップに気づくことがよくあります。新築マンションの購入も、これと同じように、完成するまで実際にどうなっているのかを完全に把握することは難しく、イメージと異なるリスクが伴うのです。

マンションの購入は、人生最大の買い物といえます。モデルルームではなく、実物の建物と部屋を見て、周囲の環境や日当たり、眺望、設備機器、管理状態、生活動線などを目で確認し、納得してから購入するのがベストです。この納得感がないと、後々まで悔いが残るおそれがあります。問取り図などの資料を平面的に眺めただけでは、眺望や日当たりを遮る隣接建物があってもわからないので注意が必要です。

・新築マンションを早く売りたい本当の理由

【分譲業者が青田売りを行う理由】

なぜ新築マンションでは「青田売り」が当たり前のように行われているのでしょうか。青田売りをすると、分譲マンションの業者は資金を早く回収することができます。なぜなら、事業資金の借入利息を減らせるからです。これがもっとも大きな理由ですが、そのほかにも「早く売ったほうが地価下落や販売価格低下のリスクを減らせる」「売れ残り物件と誤解されない」「契約や引き渡し作業を一気にまとめて行える」「１年すぎると中古扱いになり販売価格が下がる」などの理由が挙げられます。

買い手にとって、青田売りの最大のメリットは、人気の高い優良物件を早期に確保できることです。これにより、高い資産価値を持つ物件を手に入れられる可能性が高まります。

しかし、デメリットも複数存在します。まず、契約から入居までに長い時間がかかることが挙げられます。場合によっては、引き渡しまで1年半以上待つことも珍しくありません。また、契約後に地価が下落すると、後からより良い物件が安く売り出されることもあり、青田買いをした物件が相対的に損をしたように感じられるリスクもあります。そして、精神的な不安も無視できません。実際に住み始めるまで、「図面どおりに完成するのか」「売り主の業者が倒産したらどうなるのか」といった完成への不安や、「ローンをちゃんと返済できるか」「数年後の仕事はどうなっているか」といった将来への不安など、多くの不確定要素が買い手の心を重くします。これらの不安要素は、入居するまで尽きることがありません。

・「青田売り」のチェックポイント

まずチェックすべきことは、建築確認済証や開発許可証などがあるか否かです。宅地建物取引杲法により、建築確認や開発許可がおりたあとでなければ、広告をしてはいけませんし、契約もできません。実物のない青田売りにおいて、工事完了時の形状、構造を、契約前のどの機会で確認したらよいのでしょうか？　パンフレットやモデルルームで確認するだけでなく、「重要事項説明」において、書面や図面により説明を受けます。重要事項説明とは、契約に先立ち、販売業者などが購入者に対して物件の説明をする義務のことです。物件の形状や構造のほかに、物件に関する権利、法令に基づく制限の概要、契約の解除、損害賠償額や違約金、手付金の保全措置ヽマンションの管理内容、代金の授受方法など、文字どおり重要な事項の説明が含まれます。

 

●青田売りのメリットとデメリット

 

 

〔分譲業者にとって〕

【メリット】

【デメリット】

 

〔買い手にとって〕

【メリット】

【デメリット】

【購入者にとっての青田売りメリット・デメリット】

 

「完成前に完売」が分譲会社の理想

契約の際に現物を確認できない「青田買い」の最大のデメリットといえるでしょう。一部で行われている「完成売り」も検討の余地があります。新築分譲マンションを購入しようとする場合、ほとんどが建築中の物件になるでしょう。分譲会社がマンションを建てるときは、土地の購入、マンションのコンセプト決定、コンセプトに基づいて設計、着工、マンション完成という段取りを踏みます。こうしたプロセスを経て、やっとマンションは完成するのですが、完成後に販売活動に入ると売却までにさらに時問がかかってしまいます。土地の取得や設計・施行では莫大な費用がかかるため、金利だけでもたいへんな額です。かかった費用を速やかに回収しなくては利益がどんどん減ってしまうのです。

分譲会社は、完成までに全戸完売することを前提に事業収支を組んでいるといわれています。早い段階から販売を開始し完成時には完売、というのが分譲会社の描く理想パターンです。現物確認できない「青田売り物件」事情がアルかも「完成在庫」こうした事情から、新築マンションは完成前に購入する「青田買い」が主流となっています。パンフレット、モデルルームから得た情報で購入するか否かの判断をしなくてはいけないのです。ただ、予算さえあえば、最新の設備・仕様の物件を選ぶことができます。では、完成後に販売している新築物件は、現物を吟味できてお買い得かというとそうともいいきれません。次の４点を確認しましょう。

とくに完成在庫の場合は③、④について、同地域のほかの物件と比較して調べたほうがいいでしょう。

※マンションの畳の大きさ

 

「完成売り」が増加傾向にあり

90年代後半のバブルのころは、日々、不動産価格が上昇していくので、分譲会社は青田売りであわてて売るようなことはしませんでした。計画段階よりも、完成時のほうが高い値がついたからです。バブルの揺り戻しのデフレの時期は、建築している最中にマンション価格がどんどん落ちるので、青田売りで早期に売り切ってしまおうという風潮でした。デフレを脱却した最近では、バブル時代ほどではありませんが、不動産の価格が着々と上昇しています。つまり、青田売りであわてて売るよりも、完成まで寝かせていたほうが価格が上昇するというわけです。今後は、完成後に販売に出されるマンションが増加するかもしれません。現物を見て買えるというメリットはありますが、価格上昇とセットでは、痛し痒しといったところでしょうか。

・青田売りに関係する宅地建物取引業法

条項	内容	規制内容
第33条	広告開始時期の制限	建築確認後でなければ広告禁止
第35条	重要事項の説明	契約前の書面・図面による説明義務
第36条	契約締結時期の制限	建築確認後でなければ契約禁止
第41条	手付金の保全	保全措置後でなければ手付金受領禁止

第32条（誇大広告等の禁止）

第33条（広告の開始時期の制限）

第35条（重要事項の説明等）

第36条（契約締結等の時期の制限）

第41条（手付金の保全）