これ、意外と安いみたい！？
そうでもなさそうです。
ごめんなさい。。。
「アイステ府中」と同じくらいみたいです。
「（仮称）ラルステージ府中本町」
「ラルステージ府中本町」の建設場所はどこ？
交通量の多い通りから1本中に入っているので、非常に静かな住宅街です。近くの「アイステージ府中大須」とは、近隣環境はかなり違います。
「（仮称）ラルステージ府中本町」は5階建て！！
デベロッパーは「リバックス」さんです。広島を中心に中四国で分譲展開をしている会社です。
現在は広島市内で2物件ほど分譲中です。
地型的に南東向きになるでしょう。周りに大きな建物が無いので、5階建てでも日当たりはまったく問題ないと思います。
南西側の道路です。これが接道になります。車通り非常に少なく、本当に静かな住宅地です。アイステージ府中大須とはかなり異なった住環境になります。府中でお考えの方にとっては、選択肢の幅が広がるので、良いのではないでしょうか。
敷地北西に水路があります。
「ラルステージ府中本町」の価格は？
ラルステージ府中本町の価格や坪単価はどれくらいになるのでしょうか？
近くで販売予定のアイステージ府中大須よりも少し高くなると予想します。では、アイステージ府中大須の価格はいくらなのでしょうか？ 残念ながらまだ販売がスタートしていないので、価格は発表されていません。業界の噂では、坪単価240～270万円だと言われています。高いです。びっくりするくらい高いです。あまり高いと「ヴェルディ・ステーションタワー天神川」に流れるかもしれません。
府中エリアではあと2物件ほど噂があるので、とても楽しみです。
2025年5月2日追記：２物件は鶴江と大通りみたいですね。さらにはヴェルディさんも噂も上がっています。府中エリアは供給飽和になるのでは？
府中・天神駅エリアの過去の新築物件
| 物件名 | 坪単価 | 状況 |
|---|---|---|
| エールヴィータ矢賀新町 | 240 | 販売中 |
| クレアホームズ矢賀 | 240 | 完売 |
| ヴェルディー天神川駅前 | 185 | 2024年6月 |
| ラルステージ天神川駅前 | 235 | 2021年11月 |
| ザ・府中レジデンス | 220 | 2021年3月 |
ヴェルディさんは少し異常値（瞬く間に完売しました。）なので、さて置いて、約230～240万円で推移しています。しかし「（仮称）ラルステージ府中本町」は大きく上回ってくると予想します。
府中エリアの中古マンション相場【2025年3月】
坪単価の分布と平均
分析対象の30件の物件の坪単価を算出した結果、府中町エリアの中古マンションの平均坪単価は約129.8万円となっています。坪単価別に見ると、以下のような分布になっています。
| 坪単価 | 物件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 70万円台 | 2件 | 6.7% |
| 80万円台 | 3件 | 10.0% |
| 90万円台 | 5件 | 16.7% |
| 100万円台 | 7件 | 23.3% |
| 150万円台 | 8件 | 26.7% |
| 200万円台 | 5件 | 16.7% |
専有面積の分析
分析対象物件の専有面積は60.48㎡から91.58㎡まで分布しており、平均専有面積は約79.5㎡となっています。専有面積別に見ると、以下のような分布になっています。
| 専有面積 | 物件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 60㎡台 | 5件 | 16.7% |
| 70㎡台 | 11件 | 36.7% |
| 80㎡台 | 5件 | 16.7% |
| 90㎡以上 | 9件 | 30.0% |
築年数と坪単価の関係
| 築年数 | 平均坪単価 | 物件数 |
|---|---|---|
| 築5年以内 | 約223.1万円 | 2件 |
| 築6〜10年 | 約157.0万円 | 3件 |
| 築11〜15年 | 約143.6万円 | 5件 |
| 築16〜20年 | 約127.8万円 | 1件 |
| 築21〜25年 | 約117.5万円 | 4件 |
| 築26〜30年 | 約99.4万円 | 11件 |
| 築31年以上 | 約80.5万円 | 4件 |
当然ですが、築年数が浅いほど坪単価が高く、築年数が経過するにつれて坪単価が下がる傾向が明確に見られます。特に築5年以内の物件の平均坪単価は約223.1万円と非常に高く、築31年以上の物件の平均坪単価約80.5万円と比較すると約2.8倍の価格差があります。
築5年以内の価格が少し高いように思います。多くがチャレンジ価格ではないでしょうか。
2025年6月28日：追記
公式HPが後悔されていました。⇓⇓⇓
外観、かっこいいですね。
全戸平面駐車場がポイントでしょうか。
アイステージ府中大須の駐車場が、敷地内39区画：機械式21区画、平面式18区画なので、平面駐車場が必須の方はこちらでしょうね。
４LDKが広めになっています。
昨今の狭小化に反して、かなり広めの４LDKです。半面、価格が心配です。
個人的にはこの場所で平面駐車場は魅力的です。坪単価は意外と安いようです。
2025年8月1日：追記
私が送り込んだスパイからの情報によると、坪単価は270万円くらいとのことです。近隣の「アイステージ府中大須」の坪単価が260万円くらいなので、少し高くなってしまうのでしょう。低層なので建築コストのスケールメリットは活かせないでしょうから。
ラルステージ府中本町 物件情報【個人的な管理表】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 物件名 | ラルステージ府中本町 |
| 所在地 | 広島県安芸郡府中町本町1丁目339番1、340番1（地番） |
| 予想坪単価 | 270万円 |
| 総戸数 | 40戸 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造・地上5階建 |
| 交通 | 広電バス2号線「大須3丁目」バス停徒歩7分 |
| 引渡可能時期 | 令和9年3月下旬 |
| 間取り | 2LDK～4LDK |
| 専有面積 | 61.14m²（4戸）～86.04m²（4戸） |
| 内廊下 | 不明 |
| 駐車場 | 40台（平面式） |
| 機械式駐車場サイズ | ━ |
| ゾーンセキュリティー | 〇 |
| 24時間ゴミ出し | 〇 |
| ZEH | 〇（ZEH－M Oriented） |
| 低炭素 | 不明 |
| 予備認定 | 不明 |
| 性能評価 | 〇 |
| アウトフレーム工法 | 不明 |
| ワイドスパン | ✕ |
| 角部屋妻側バルコニー | ✕ |
| UBサイズ | 不明 |
| キッチンサイズ | 不明 |
| 床暖房 | ✕ |
| オール電化 | ✕ |
| 二重床 | ✕ |
| スロップシンク | 不明 |
| トイレ手洗いカウンター | 不明 |
| 玄関前宅配ボックス | 不明 |
| 備蓄倉庫 | 不明 |
| アルコーブ | 不明 |
2025年8月時点
全戸平面駐車場、低層、広めの間取り、閑静な立地、現時点で比べられるであろう「アイステージ府中大須」とかなり色が異なる物件です。狭小化が進むなか、角部屋でしっかりと４LDKが確保されている点もポイントです。（半面広さが膨らむ分、価格は心配になりますが）
この物件の販売が実質的にスタートするころには、「アイステージ府中大須」は完売になっているでしょうから、実質的な競合物件は「ヴェルディ・ステーションタワー天神川」 と「（仮）サンズガラリエ府中鶴江」になります。
| 物件名 | 坪単価（万円） |
|---|---|
| ラルステージ府中本町 | 270 |
| アイステージ府中大須 | 260 |
| ヴェルディ・ステーションタワー天神川 | 240 |
| （仮）サンズガラリエ府中鶴江 | 260 |
2025年8月時点